Как уменьшить земельный налог

Как уменьшить земельный налог на участок, который находится у Вас в собственности или в аренде?

Государственная кадастровая оценка земель на территории Российской Федерации проводится в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

По замыслу законодателя, новая кадастровая оценка земельных участков позволила учесть рыночную составляющую стоимости земельного участка и оценить степень полезности каждого участка при существующем использовании.

С 1 января 2011 года, в связи с произведенной в конце 2010 года в Российской Федерации кадастровой оценкой земель, налогооблагаемая стоимость земельных участков существенно возросла. На основании этой стоимости, зафиксированной в государственном земельном кадастре, в ближайшие пять лет будет начисляться земельный налог. В такой ситуации для многих землепользователей, к числу которых относятся как граждане, так и юридические лица разных категорий, налоговое бремя значительно увеличилось. Многие собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы, чей бизнес основан на использовании земельного ресурса, в том или ином виде, оказались на грани банкротства.

Какой выход из сложившейся ситуации можно предложить землепользователям, не выходя за рамки правового поля? Наиболее эффективным способом является процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, о чем прямо говорится в содержании статьи 24.19 федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В этом случае основаниями для пересмотра являются два обстоятельства:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Однако, наиболее надежным является обоснование реальной рыночной стоимости земельного участка путем проведения его комплексной оценки.

В конце 2010-го года вступили в силу следующие нововведения в законодательстве:

— «Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (разработаны Минэкономразвития);

— поправки к федеральному закону об оценочной деятельности в РФ (глава III.1 «Государственная кадастровая оценка»);

— поправки к Земельному Кодексу РФ (ст. 66 «Оценка земли»). Исходя из положений, содержащихся в указанных нормативно-правовых актах, предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости путем обращения в суд. К исковому заявлению, в том числе, необходимо приобщить и отчет независимого оценщика по определению рыночной стоимости данного земельного участка.

Кто может обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земли? Право на пересмотр кадастровой стоимости имеет любое заинтересованное лицо, являющееся участником земельных отношений, чьи интересы (права и обязанности) затрагивает величина кадастровой стоимости земельного участка, в том числе:

- физические лица;

- юридические лица;

- органы государственной власти и местного самоуправления.

При этом участниками земельных отношений могут считаться:

- собственни­ки земельных участков;

- землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочно­го) пользования или на праве безвозмездно­го срочного пользования);

- землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуе­мого владения);

- арендаторы и субарендато­ры земельных участков;

- лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земель­ными участками (сервитут).

При подготовке искового заявления важно правильно указать предмет иска. Не рекомендуется в качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости указывать на «несоответствие методики определения кадастровой стоимости установленным правилам» или на «необоснованность расчетов». В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 основанием для изменения кадастровой стоимости является нарушение прав собственника земельного участка и плательщика земельного налога – это и должно быть основным аргументом.

Компания «ПрофЭкспертиза» предлагает комплексный подход к решению вопроса по оптимизации земельного налога. Компания готова выполнить не просто оценку рыночной стоимости, а осуществить комплексную оценку реальной рыночной стоимости участка с учетом его фактического состояния по состоянию на ретроспективную дату (дату проведения государственной кадастровой оценки).Что это значит? Действующее законодательство, регламентирующее оценочную деятельность, хоть и называет рыночную стоимость «наиболее вероятной величиной», очерчивает четкие границы в отношении методологии и информационной составляющей, используемых для проведения расчета рыночной стоимости. Используя только лишь оценочные приемы существенно уменьшить величину рыночной стоимости земли по сравнению с определенной кадастровой стоимостью вряд ли удастся. Здесь необходим комплексный подход. И одним из таких подходов является проведение экспертизы земельного участка на предмет установления на нем ухудшений, существенно снижающих его рыночную стоимость по сравнению со среднестатистическими значениями.

В результате, заказчик услуги получает отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, обосновывающий новую, более низкую его стоимость. Отчет, выполненный и согласованный надлежащим образом, позволяет заказчику, обратившись в суд, иметь возможность на законных основания снизить налог на земельный участок в несколько раз.